Por María Camila Gil Niebles
Redacción asuntoslegales.com.co
Cerca de 35% de colombianos viven en arriendo, una cifra que aproximadamente equivale a 17 millones de personas, según un informe de Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. Para estos ciudadanos radican muchas dudas acerca de los incrementos en el canon de arriendo para este 2023.
En este caso, los arrendamientos se pueden dividir en dos, tanto para vivienda como para locales comerciales.
En el caso de viviendas urbanas, el incremento o reajuste de los cánones de arrendamiento está regulado en la Ley 820 de 2003, específicamente en su artículo 20.
“Lo que dispone la ley, es que el incremento se puede dar cada 12 meses de ejecución del contrato de arriendo, y dicho incremento no puede ser superior al 100% del incremento que tuvo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario anterior”, cuenta Camilo Cardona, abogado de Cuatrecasas.
Esto queda mejor explicado así: un contrato por valor de $1.000.000 que inició el 1 de marzo de 2021 el canon podría reajustarse a partir del 1 de marzo de 2022 en un porcentaje máximo de 5,62%, es decir el canon del mes de marzo de 2022, y por los siguientes 12 meses será de $1.056.200, y así sucesivamente cada 12 meses.
“En todo caso, el valor del canon está limitado por la misma ley en el 1% del valor comercial del inmueble. Es decir, si en nuestro ejemplo el predio comercialmente vale $ 100.000.000 el canon no podrá ser superior a $1.000.000 así esté permitido el aumento por el IPC”, agrega Cardona.
Pero, el caso es diferente para los locales comerciales. No hay una norma, legislación mercantil, ni civil con una regla específica para estos casos, por lo que hay un vacío legal. Ante esto, las partes del contrato deberán regular este aspecto del incremento del valor en el respectivo contrato. De no haberse pactado en el contrato, el canon no podrá ser incrementado.
“Hay una libertad contractual donde se pueden fijar las condiciones y establecer una regulación diferente. La persona puede ser creativa en los elementos del contrato y poner los que se requieren, eso es lo que opera por vía de ley”, explica José Sebastián Cáceres, socio de Altano Consultores.
Ante la poca regulación, ¿qué ocurre si el arrendatario sube los precios del canon comercial más de 30%? De acuerdo, con los abogados consultados, ningún arrendatario puede incurrir en esta acción de forma unilateral sin establecer un acuerdo con su contraparte.
“Nadie puede llegar un día a decir que el valor del contrato subió 30%, 35% o 40%. Legalmente no se puede hacer. Caso diferente es si se tiene una cláusula donde se tenga facultado el incremento de ese valor. A falta de pacto no se puede hacer, pero si está establecido en un contrato sí se puede y ahí nuevamente rige el principio de libertad contractual donde puedes decidir aumentarlo como haya acordado”, asegura Cáceres.
Cardona también explica que “las partes del contrato deberán regular este aspecto del incremento del canon en el respectivo documento. Ahora bien, cuando el contrato se vaya a renovar, las partes podrán incluir una regla al respecto y, si no se ponen de acuerdo, deberán acudir a un juez para que decida sobre la diferencia”.
Esta misma solución se aplica en el caso que un arrendador quiera subir el canon por encima de lo establecido en el contrato o a falta de regla en el mismo: arrendador y arrendado deberán acudir a un juez para que regule el incremento del canon durante la vigencia del contrato. En este proceso se deberá “probar al juez que el incremento que se pruebe como adecuado. Para los locales comerciales la recomendación siempre es que el incremento del canon que de claramente regulado en el texto del contrato”, complementa Cáceres.
En el caso de viviendas urbanas, el incremento o el reajuste de los valores de arrendamiento está regulado en la Ley 820 de 2003
En el pago de arriendos el contrato estipula una fecha, que puede presentar retrasos. De acuerdo con los expertos, si la persona no paga en los días establecidos, normalmente se pueden dar cinco días para cancelar el pago, pero si no se cumple durante ese plazo establecido, se puede entender como “incumplimiento”.
Los días que se dan son una posibilidad regular en un contrato. Si el arrendador no regula absolutamente nada, simplemente tiene una fecha de pago y no se paga a tiempo, que es lo que establece la ley, se debe constituir a esas personas como deudores en mora. Después de que se hace la constitución en mora se puede invocar al incumplimiento.
“Si yo no pago no estoy protegido para incumplir un contrato, lo que si puede pasar es que tendría un incumplimiento en ese contrato”, dice Cáceres. En este caso, hay un punto a favor del arrendado y es que cuando la otra parte no exige el cumplimiento del pago, hasta que no lo haga en principio no puede pedir ese inmueble. Por esa razón, todo depende de lo que se regula en el contrato. “Los contratos son ley para las partes”, explica Cardona.
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